STATUT LMP

Principe du statut LMP (avec récupération de TVA):

Vous faites l'acquisition de biens immobiliers anciens ou neufs en l'état futur d'achèvement (VEFA) dans le but de les louer meublés à un locataire ou à un gestionnaire assurant la sous-location.

Conditions à respecter:

Location avec le mobilier nécessaire à la vie courante.
Le locataire doit pouvoir bénéficier de 3 services minimuù (restauration, nettoyage, accueil) pour pouvoir récupérer la TVA.
Les Bénéfices Industriels et Commerciaux tirés de la location doivent représentés plus de 23 000 € TTC/an.
L'investisseur doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce est des Sociétés).

Avantages fiscaux:

Dans le cadre d'une location meublée professionnelle (LMP) vous bénéficiez des avantages suivants :

100% de la valeur du bien (hors terrain) est amortissable. Il en résulte que les loyers perçus sont non-imposables pendant environ 20 ans.
L'investisseur récupère la TVA (19,6%) 3 à 6 mois après le début de l'opération.
En cas de revente, le nouvel acheteur amortit le bien dans les mêmes conditions.
Une fois les amortissements épuisés vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC et d'un abattement de 50% des revenus perçus.
Vous pouvez imputer les déficits de l'activité sur votre revenu global.

Exemple:

Un couple marié/pacsé acquiert en mars 2008 4 logements meublés, livrable en avril 2009 pour un prix total d'acquisition de 485 000 € HT tous frais d'acquisition compris.
L'achat est financé au moyen d'un crédit In Fine sur 15 ans. Le couple dispose d'un apport initial de 80 000 € placé sur un contrat d'assurance vie qui sera nanti par l'organisme prêteur.

L'investissement est réalisé sur une résidence « services » offrant une rentabilité de 5,5% soit un loyer de 24 750 €/an HT.

Période de remboursement d'emprunt.
Durant cette période vous remboursez votre crédit, le différentiel, votre effort d'épargne s'élève en moyenne à 850 €/mois.
Période de rendement.
Une fois votre crédit totalement soldé, vous percevez alors des revenus complémentaires défiscalisés de 30 490 €/an durant 5 ans (selon modalité du financement) et ensuite très faiblement imposés (abattement de 50% pour le micro-BIC) transmissibles à vos enfants.

Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA par le Trésor Public dès la première année, d'un montant de 87 450 € pour l'exemple ci-dessus.

Par ailleurs, au titre des location meublées professionnelles (LMP), vous êtes en droit de déduire de votre revenu global les déficits générés par les frais d'acquisition la première année. Dans l'exemple ci-dessus le déficit s'élève à : - 77 000 €, soit une économie d'impôt de 30 800 € l'année d'acquisition.

Profil investisseur :

Se constituer un patrimoine sans risque et très faiblement imposable.
Eviter tout souci de gestion.
Rentabilité intéressante (5.5% à 6%).
Préparer sa retraite.
Réduire fortement son imposition et son IFI.
Assurer la pérennité financière de son foyer fiscal.

Pour aller plus loin concernant la LMP :

PRESENTATION JURIDIQUE ET FISCALE D'UN PROGRAMME DE LOUEUR EN MEUBLE

Présentation générale en résidence de tourisme et affaires :

Le programme doit répondre à un objectif :

Satisfaire à des besoins en habitat d’affaires non permanent à proximité de zone économiques denses et dynamiques.

Bénéficier de sites à forte demande en habitat touristique et d’affaires non permanent donc en locations meublées avec services.

Pour assurer la pérennité de l'opération, la réalisation du programme d’habitat meublé avec services doit satisfaire à un haut niveau de prestations et de l’ameublement de qualité, le tout exploité par un bail commercial 3- 6 – 9 années par un gestionnaire qui garantira le loyer net à revenir à chacun des bailleurs/investisseurs. Le Gestionnaire unique, en raison du crédit vendeur proposé par la société promotrice adossée à une garantie de loyers à recevoir par les investisseurs/bailleurs, qui le délègueront pour payer ledit crédit, sera une filiale du réalisateur. Le Gestionnaire s’obligera, pour assujettir l’exploitation à la TVA – et en permettre la récupération sur leur investissement par les investisseurs - à mettre à la disposition de la clientèle de la Résidence/Services, les 3 prestations minima suivantes nécessaires :

Accueil et Réception,
Nettoyage régulier des locaux meublés,
Fourniture du linge de maison.

I. - RAPPEL DES PRINCIPES PROPRES AU STATUT LMP/LMNP

La distinction est ici fondamentale du point de vue de l’investisseur.

A. – Le " LMNP " ou Loueur en Meublé Non Professionnel :

On considère qu’il s’agit d’un excellent tremplin pour parvenir ultérieurement au statut privilégié du " LMP ". Est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur (loueur en meublé) qui :

N’est pas inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés,
Bien qu’inscrit, ne retire pas de cette activité un montant global de recettes annuelles (il s’agit des recettes brutes) supérieur à 23.000 euros (ou plus de 50 % de son revenu global).

La définition juridique du LMNP se confond en fait avec la définition fiscale, et par référence évidente au statut LMP. Les revenus issus de ce type de location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC, mais à la différence du LMP, il n’est pas possible d’imputer les déficits fiscaux sur le revenu global (= famille des déficits BIC non professionnels). Le déficit n’est donc imputable que sur des bénéfices de même nature.

Nature des recettes :

Elles sont constituées du montant des loyers hors taxes, encaissés ou non, c'est-à-dire facturés et dus en tout état de cause par le preneur à bail.

Charges et amortissements déductibles :

Sont déductibles :

les frais d’entretien et réparation des biens meublés et immeubles,
la taxe foncière *,
la taxe professionnelle,
les frais de gestion,
les frais d’assurance,
l’amortissement des locaux, matériel et mobilier *,
les intérêts d’emprunts *.

(*)si les biens meubles et immeubles sont inscrits à l’actif du loueur.

L’inscription du LMNP à un centre de gestion agréé peut conférer des avantages (abattement de 20 % sur les bénéfices imposables notamment). Mais, le LMNP, contrairement au LMP, est assujettie au régime des plus-values des particuliers en cas de revente du bien. Ce statut est idéal en vue d’un passage à celui du LMP. Mais si ce statut doit perdurer chez l’investisseur, ce serait plus intéressant pour lui d’opter pour celui du " MICRO-LOUEUR " dont le bénéfice imposable (très simplifié) est déterminé de manière forfaitaire en appliquant aux recettes annuelles un abattement de 70 % … et comporte moins de contraintes comptables et fiscales.

B. – Le " LMP " ou Loueur en Meublé Professionnel

Il s’agit du seul régime très privilégié subsistant sur l’investissement immobilier. Mais il est réservé aux contribuables fortement fiscalisés eus égard au montant de l’investissement qu’il suppose pour atteindre le seuil de recettes supérieur à 23.000 euros (150.000 francs). Pour être concis, on rappellera les principaux avantages de ce régime :

En tant qu’elle relève de la catégorie des BIC PROFESSIONNELS (article 34 CGI), cette activité permet la déduction de toutes les charges, que celles-ci soient liées à l’investissement (frais d’acquisition et d’établissement) ou à l’exploitation.
L’intégralité des déficits résultant des charges déductibles sont imputables sur le revenu global (Article 151-1.4 du CGI).
Les règles comptables permettent d’amortir les biens d’investissement selon le mode linéaire sur une période de 20 ans pour l’immobilier et 7 sur le mobilier. Mais, selon l’article 39.C du Code Général des Impôts, ces amortissements ne sont déductibles qu’à concurrence de la différence entre les recettes et les charges locatives ; le solde non imputé constitue une " réserve " reportable et indéfiniment déductible des résultats futurs jusqu'à épuisement.
La plus-value de cession du bien est totalement exonérée dans la mesure où les recettes du loueur ne dépassent pas 250.000 euros TTC l’année de la vente et l’année précédente, après 5 années de détention (Article 151 Septies du CGI).
Les biens bénéficiant du régime LMP n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF si le contribuable retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (n’entrent pas dans la définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus des placements financiers).
Le régime de TVA, très particulier, méritera un développement ci-après.

II. – LE REGIME DE TVA

Il est apparu indispensable, dans le contexte du programme, de développer spécifiquement ce régime, eu égard à sa nature particulière, voire complexe. Du fait de la Sixième Directive Européenne du 17 mai 1977 relative à l’harmonisation de la taxe sur le chiffres d’affaires, l’Etat Français a estimé régler l’ancien problème du " butoir " par l’effet de l’article 48 de la Loi de Finances rectificative pour 1990 en exonérant de TVA, sans possibilité d’option, les locations meublées à compter du 1er janvier 1991. Mais, il demeure encore quelques cas d’assujettissement au taux de TVA à 5,5 % dont nous n’étudierons, pour l’objet du programme, que deux d’entre eux, à savoir :

Les locations meublées à prestations hôtelières.
Les résidences de tourisme classées.

A. – Les locations meublées à prestations hôtelières :

(= Résidences avec services)

Sous cette dénomination de " résidences avec services ", se regroupent en fait plusieurs types de situations. On peut y classer en effet :

Les résidences à vocation touristique dénommées résidences de tourisme étudiées ci-après en B.
Les résidences pour étudiants.
Les résidences destinées aux personnes âgées dépendantes ou non (EHPAD) ou MAPAD).
Les résidences offrant des services quasi hôteliers, qu’elles soient d’affaires ou de tourisme à des personnes de passage, qui ne résident pas de façon permanente.

C’est par arrêté du 14 février 1986 que sont nés, par extension, et par rapport à la résidence de tourisme classée, les autres sites d’hébergement de tourisme. En fait, par extension, l’ensemble des résidences avec services se trouve plus ou moins couvert par cet arrêté. Et ce dernier texte prévoit bien qu’une résidence de tourisme doit être considérée comme un hébergement de nature commerciale classée, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière pour des résidents de passage sur des durées plus ou moins longues. C’est donc par extension de la notion de résidence de tourisme que sont nés d’autres types de résidences (résidence affaires) qui doivent proposer néanmoins les mêmes services tels que :

des logements meublés,
des services à la carte tels que l’accueil et la réception,
le petit déjeuner, la blanchisserie et la fourniture de linge de maison, l’entretien et le nettoyage du logement.
soit le service du petit déjeuner,
soit le nettoyage régulier des locaux (il n’est pas forcément exigé un nettoyage quotidien).
soit la fourniture du linge de maison.
soit la réception de la clientèle (celle-ci pouvant n’être pas forcément personnalisée).
Le local doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire.
Le loueur doit disposer des moyens nécessaires en personnel, locaux et matériels pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner (sauf exclusion).
Le loueur doit encore fournir un service régulier de nettoyage en disposant des moyens nécessaires lui permettant d’assurer un tel service.
Il doit être en mesure de stocker, nettoyer et fournir le linge de maison indispensable à l’ensemble des locataires.
Il doit disposer, en période de locations, d’un service de réception de la clientèle avec, à tout le moins, et ce nous semble, un local aménagé à cet effet.

Le loueur qui dispose d’un bail commercial de neuf années (ou davantage) de la part de l’investisseur LMP ou LMNP peut avoir recours à un tiers pour l’exécution de tout ou partie de ces prestations ; mais il doit rester seul responsable de ladite prestation fournie à l’égard de la clientèle, comme en percevoir directement la totalité du prix par remise d’une note établie sous son nom commercial, faute de quoi il ne serait plus assujetti à la TVA … et ses bailleurs LMP non plus. C’est bien dans ce sens et dans le respect de ces exigences et dispositions que la SCI a l’intention de mettre en place et d’exploiter le produit " LMP " au travers de la filiale ad hoc qu’il va constituer à cet effet.

B. – Les résidences de tourisme classées :

Une résidence de tourisme classée, selon les dispositions de l’arrêté du 14 février 1986, est un établissement commercial d’hébergement faisant l’objet, à l’instar des hôtels de tourisme classés, d’un classement selon les normes fixées par ledit arrêté. Les prestations destinées à l’hébergement des touristes dans les résidences de tourisme classées sont donc soumises à la TVA lorsque ces dernières sont louées par un contrat d’une durée minimum de neuf années à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger. Celui-ci correspond à l’obligation :

Soit d’affecter pendant les 24 premiers mois d’exploitation, une somme au minimum égale à 1,5% des recettes de la résidence à la recherche d’une clientèle étrangère.
Soit de conclure, pendant la même période, avec les organisateurs de voyages ou de séjours, des contrats de mise à disposition, tel que 20 % au moins des unités d’hébergement de la résidence soient réservés à des touristes étrangers.

L’exploitant devra justifier du respect de son engagement. La résidence de tourisme doit faire l’objet de la procédure de classement indispensable, et doit en outre être constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés d’une capacité d’au moins 100 lits, disposés en unités collectives ou pavillonnaires.

III. – LES CONTRAINTES DU PROGRAMME CONSTITUTIVES D’ AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR

La récupération de la TVA, élément fondamental lié à la réduction du coût de l’investissement du futur propriétaire/investisseur, est bien une nécessité à laquelle doit et peut s’adapter le programme. Ce qui signifie notamment :

Qu’il faille regrouper les lots destinés à l’hébergement touristique (ou d’affaires) dans un ensemble relativement cohérent permettant, en outre, le regroupement des prestations (3) à fournir par l’exploitant.
Que ce dernier, outre les garanties de loyers, puisse assurer les trois prestations nécessaires, en sus de l’hébergement, dans le strict respect des quelques textes qui régissent cette matière très particulière.

IV. – QUELQUES REGLES " LMP " DONT LA CONNAISSANCE EST INDISPENSABLE

A. – Le statut professionnel " LMP ".

L’activité " LMP " peut être exercée, soit en nom propre, soit en société. L’activité en nom propre (inscription directe du titulaire au registre du commerce) souffrant cependant de quelques incompatibilités chez nombre des professionnels libéraux. La société présente incontestablement des avantages sous l’aspect, notamment de l’autonomie qu’elle présente au sein du patrimoine de l’investisseur, de la transmission du bien avec possibilité de démembrer ses titres et plus généralement, d’une simplification juridique, comptable, fiscale. Deux possibilités s’offrent, en ce cas, à l’investisseur LMP, dès lors que la société à créer doit être assujettie impérativement à l’impôt sur le revenu (IR) :

Soit créer une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) où il sera associé unique, avec une possibilité de déléguer la gérance à un tiers si le statut de gérant majoritaire qu’il endosse alors nécessairement est incompatible avec son statut professionnel.
Soit créer une SARL dite de FAMILLE avec son conjoint, ses enfants avec ou sans démembrement (usufruit/nue-propriété) pour favoriser la transmission patrimoniale, en respectant cependant la règle du revenu minimum de 23.000 euros /an qui s’attache au statut et qui s’applique par foyer fiscal.

B. - Les charges sociales liées au statut

Qu’il exerce en effet en nom propre ou en la forme sociétaire, le loueur en meublé professionnel a une activité assujettie, en fonction des revenus (résultat) qu’il en tire, à des charges sociales minima et ce, quand bien même il cotiserait par ailleurs dans le cadre de son activité habituelle. Trois types de cotisations sociales s’appliquent ici, à savoir :

Assurance Maladie : Pas de cotisation en cas de déficit d’exploitation.
Allocations Familiales : Pas de cotisation en cas de déficit d’exploitation.
Retraite :

Soit encore 480 euros/an en cas de déficit d’exploitation. Le cas envisagé de " déficit d’exploitation ", est au moins durant les premières années de l’investissement – et donc de l’assujettissement obligatoire – le cas le plus fréquent. On donc de tenir compte de ces charges minimes, au démarrage de l’activité pour les intégrer au calcul de la Trésorerie résiduelle à consacrer au paiement de ces charges.

C. – Demande de remboursement de la TVA

Cette récupération, dans les conditions de droit commun, concerne la " TVA afférente à l’ensemble des biens et services acquis pour les besoins " de l’activité imposable du loueur en meublé (Instruction du 9 juillet 1991 – 3 C.A. 37). La problématique liée à cette récupération est que, dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), tandis que la TVA a été payée au fur et à mesure des versements d’acomptes sur l’état d’avancement de la construction, elle n’est récupérable (et donc versable sur l’adossement – crédit envisagé ici) qu’une fois la livraison effectuée et le statut acquis par la mise en exploitation du bien. Et bien que la demande de remboursement de la TVA sur le bien acquis soit indépendante de la date d’inscription de son propriétaire au registre du commerce, il nous apparaît bien ici qu’il faille " attendre " la livraison et la mise en exploitation pour remplir la déclaration CA 4 permettant la récupération en même temps d’ailleurs que la CA 12 relative à la première déclaration de taxe sur loyers. Il en résulte un décalage dans le cadre du financement, l’adossement, ou la partie de l’adossement, lié à cette récupération étant nécessairement et préalablement financé. En tout état de cause, la restitution de la TVA ne peut intervenir tant que l’investisseur (personne physique ou société) n’est pas inscrit au RCS et n’a pas commencé son activité. La demande de remboursement doit être accompagnée d’une copie du bail signé avec l’exploitant, de l’identité du logement concerné et, s’agissant d’une Résidence de tourisme classée, de l’avis de classement. Depuis que la France applique la directive européenne en matière de TVA immobilière, la durée de l’amortissement de cette TVA est passée de 10 à 20 ans. Cette disposition entraîne la restitution à l’Etat de la TVA non amortie, calculée au prorata du nombre d’années restant à courir, en cas de revente avant l’expiration du délai de 20 années. Ainsi, pour obvier cet inconvénient faut-il envisager un investissement à long terme, tandis que grâce à l’effet de l’amortissement fiscal du bien, le revenu peut être exonéré de toute imposition sur la période.

D. – L’avantage de l’amortissement

Après une période de flottement, la Loi de Finances pour 2004, a permis de trancher définitivement la problématique des amortissements non utilisés sur les biens d’investissement des loueurs en meublé. En effet, elle a supprimé la limitation à 5 ans de la faculté d’imputation des déficits (BIC) résultant précisément de la charge des amortissements. Le principe qui est dorénavant applicable ne change en rien la limitation, telle qu’antérieurement appliquée, de la déductibilité fiscale des amortissements sur les biens inscrits à l’actif du loueur en meublé professionnel, la dite limitation qui continue de s’appliquer étant égale à la différence au titre d’un même exercice fiscal, entre le montant du loyer acquis et les autres charges supportées sur l’exercice. Ainsi est-il possible sur des amortissements non utilisés au titre d’un ou plusieurs exercice de les " stocker " en réserve (sur le fondement de l’article 39 C du Code Général des Impôts) en les imputant ultérieurement sur les bénéfices à venir, cette imputation différée n’étant plus limitée dans le temps et pouvant ainsi jouer jusqu’à apurement complet du " stock " ainsi conservé durant les exercices déficitaires. Ce système constitue bien l’un des avantages majeurs du LMP.

E. – Déficit " BIC " né des charges de l’investissement

L’assujettissement du LMP dans la catégorie " Bénéfices Industriels et Commerciaux Professionnels " (et on écarte ici par définition le LMNP), lui permet, au moment notamment où il réalise son investissement, de déduire immédiatement sur son revenu global, les charges déductibles constitutives de son déficit BIC imputable, à savoir :

les frais, droits et commissions nés de son acquisition,
les honoraires qu’il aura acquittés,
outre toutes les autres charges dont il devra s’acquitter chaque année, telle que :
charges financières,
charges comptables et juridiques
charges sociales etc

La condition de déductibilité de ce déficit souvent important la première année de l’investissement, sur le revenu global, est d’opter, au moment de la déclaration d’activité au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) soit pour le régime fiscal dit du " réel " soit pour celui du "réel simplifié ". Ainsi, et dans les plus hautes tranches d’imposition, le LMP peut-il considérer que ces charges (hors les amortissements qui font l’objet du traitement spécifique ci-dessus évoqué), ne coûtent que la moitié.

F. – Autres impositions

Les autres impositions liées, non pas seulement au statut, mais à tout investissement immobilier de cette nature.

Régime des plus-values :

Le LMP est exonéré du paiement de toute plus-value à la revente de son bien dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :

Le montant de ses recettes brutes locatives n’excède pas 250.000 euros la dernière année précédant la revente du bien.
Il a exploité sous le statut au minimum 5 années avant cette revente.

Il s’ensuit notamment qu’un bien acquis pourrait être revendu immédiatement sans plus-value dès lors que le vendeur LMP est sous le statut depuis plus de 5 années.

ISF : Restriction apportée à la situation antérieure à la loi de finances pour 1999 (article 13) : Pour être exonéré d’ISF sur ce que l’on peut considérer être évidemment des " biens professionnels ", le LMP doit en effet remplir deux conditions :
- Retirer évidemment de son activité de location meublée plus de 23.000 euros de recettes annuelles,
- Et plus de 50 % de son revenu (Cf. article 885 R du Code des Impôts).
Il faut donc supposer, pour profiter de cette exonération, que l’investisseur tire plus de 50 % de son revenu global de cette activité LMP, étant entendu :
- Que les revenus à comparer à ceux provenant de la location meublée s’entendent bien de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal et non plus du seul loueur lui-même.
- Que les revenus à retenir pour cette comparaison sont uniquement constitués par les revenus professionnels, à l’exclusion des revenus fonciers et mobiliers.
Le LMP : ou "statut du loueur professionnel en meublés" est une des seules " niches fiscales " restantes, notamment du fait de la possibilité d’utiliser le mécanisme du déficit " BIC " professionnel. Ce type d'investissement nécessite, ne serait-ce qu’en raison de son attrait fiscal, d’y adjoindre :
- une gestion rigoureuse, avec les garanties locatives,
- un suivi juridique, comptable et fiscal annuel simple, mais professionnel.
- une continuité d’investissements dans la même catégorie sur une certaine période afin de se ménager, une retraite ou un complément de retraite confortable.

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