L'achat en nue-propriété

Le démembrement de propriété, qui consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un bien, n'est pas nouveau.

Couramment utilisé comme technique de transmission patrimoniale, ce dispositif peut également être envisagé dès l'investissement.

Dans ce cas, le particulier achète la nue-propriété et c'est un bailleur institutionnel qui conserve l'usufruit et loue le bien pendant une certaine durée. Aujourd'hui, ce montage répond à des besoins toujours plus prégnants. Pour les collectivités locales, d'abord, c'est la possibilité de produire du logement social financé en partie par les investisseurs privés.

Pour ces derniers, ensuite, c'est l'occasion de se porter sur de l'immobilier sans subir les contraintes toujours plus nombreuses en matière de location : prix d'achat élevé, vacance et loyer impayés, fiscalité lourde… En effet, l'acquéreur pourra profiter d'un tarif décoté d'emblée puisque l'achat de la nue-propriété revient le plus souvent à ne payer que 50 à 60 % du prix du bien. Et au terme de l'usufruit, généralement entre quinze et vingt ans, il récupérera la pleine propriété.

Par ailleurs, il n'aura pas à assumer les impératifs et les risques locatifs, ceux-ci étant délégués à l'usufruit. En contrepartie, bien sûr, l'investisseur ne percevra pas de recettes locatives pendant toute la durée du démembrement… ce qui peut finalement se transformer en atout sur le plan fiscal : pas d'impôt sur le revenu ni sur la fortune et pas de taxe foncière.

De là à investir les yeux fermés ? Attention, les points à étudier sont les mêmes que pour un investissement locatif classique. A savoir l'emplacement et la demande locale. A noter que dans ce cas précis, il est important de vérifier que le secteur n'est pas saturé en logements sociaux. Et ne pas oublier non plus qu'au terme de l'usufruit, il vous faudra soit trouver un locataire du parc privé, soit revendre le bien, soit y habiter…

D'où la nécessité d'être sélectif en ce qui concerne la localisation.