démembrement et indivision

Investir à plusieurs en DEMEMBREMENT.

Le démembrement offre de nombreux avantages et surtout fiscaux . Acheter un bien à plusieurs –l' indivision bien gérée pourrait être une solution.

Le démembrement du droit de propriété est une technique de transmission certes efficace en matière de donations et de successions mais il est également une solution avantageuse dans un investissement immobilier, alternative à l'acquisition locative classique.

Fiscalement, l'investissement se veut déducteur pour le nu-propriétaire qui bénéficie d'une « neutralité fiscale »

---Privé de Pinel, Malraux et Bouvard : s'il est possible de cumuler la réduction d'impôt Pinel, Malraux et Bouvard en rachetant en indivision, cela n'est pas autorisé pour le démembrement.

Les droits du nu-propriétaire :
Il peut aliéner le bien comme il entend : le vendre, le donner, le léguer ou l'hypothéquer.
L'usufruitier ne peut détruire le bien, le détériorer ou le diminuer de sa valeur.
En contre partie les gros travaux de réparation touchant à la structure de l'immeuble, murs de soutènement, poutres, voûtes ou toiture sont à la charge du nu-propriétaire.
L'usufruitier a une obligation d'entretien, la charge des travaux d'entretien courants, la bonne tenue mais il ne peut exiger aucune contrepartie lorsque ses travaux en augmentent la valeur.
L'usufruitier est titulaire du droit d'occupation de l'immeuble. Il peut choisir d'y habiter ou non, de le louer ou non sans autorisation du nu-propriétaire.

Le démembrement peut être temporaire.
Un parent peut donner l'usufruit d'un logement donné en location dont il est propriétaire pendant quelques années pour que l'enfant puisse percevoir les loyers pour ses études ou pour s'installer ou pour l'aider dans la vie active.
Pour les impôts sur le revenu, la note du nu-propriétaire se réduit car c'est l'enfant non rattaché au foyer fiscal qui encaisse les loyers et non lui. Si l'enfant n'a pas de revenus, il sera peu ou même pas imposé.

Un autre avantage : le logement sort de son patrimoine pour sa valeur totale, ce qui réduit d'autant la base imposable de l'ISF. Si l'enfant n'a que ce bien en patrimoine, il a peu de chance de devoir régler lui-même l'ISF.

Une autre possibilité serait de faire acquérir l'usufruit par un bailleur social : la base de cette possibilité est un besoin réel des bailleurs sociaux de disposer de plus de logements pour des demandeurs éligibles à un logement social sans régler le prix du marché.

La solution de l'acquisition du seul usufruit permet de faire financer la nue-propriété par des investisseurs privés. Ces derniers se voient proposer d'acquérir la nue-propriété d'appartements à prix réduit ; ils renoncent à l'usufruit acquis par le bailleur social pour une période de 15 à 20 ans.

Au niveau fiscal, l'investissement est attrayant pour le nu-propriétaire qui bénéficie d'une
« neutralité fiscale » -absence de revenus imposables, exonération des plus-values et pour les particuliers, une exonération de l'ISF.
La taxe foncière est arbitrairement établie à la charge de l'usufruitier.

Tous ces exposés sont avantageux pour les intervenants, que ce soient les bailleurs sociaux qui y trouvent des financements réduits de leur par cet une rentabilité finale appréciable, que les nus-propriétaires qui ont une rentabilité garantie et une absence totale de fiscalité tout en étant dégagés des soucis locatifs.

Evaluation de l'usufruit temporaire : barème de l'article 669 du CGI.
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction ni prorata, et quel que soit l'âge de l'usufruitier.

Tant que dure le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer. Il s'assure en revanche, de pouvoir les percevoir à une date déterminée (au bout de 15 ans par exemple) au terme de la convention de démembrement. S'il a acquis la nue-propriété a l'aide d'un crédit immobilier, les intérêts versés viennent en déduction des autres revenus fonciers, même pendant la période où il ne perçoit aucun revenu issu de cette opération.