Démenbrement en toute sécurité

DEMEMBREMENT : En toute sérénité.

L'heure du bilan a sonné pour le démembrement temporaire de propriété. En 2017, les premières sorties de cette opération créée en 1999, qui a donné naissance au montage en usufruit locatif social (ULS), ont été finalisées. L'occasion de valider l'efficacité d'un dispositif qui séduit de plus en plus d'investisseurs privés. Historiquement mis en place dans le cadre de successions, le démembrement, qui consiste à séparer deux droits réels – la nue-propriété et l'usufruit - s'est progressivement mué en investissement immobilier.

-Les engagements de l'usufruitier -

. Remise en état d'entretien et d'habitabilité du bien
. Remise aux normes, travaux de réfection
. Le locataire est informé un an avant le terme de l'usufruit
. Remise de la copie du bail en cours au nu-propriétaire
. mise à jour des informations sur le paiement des loyers et charges par les locataires.

Un effort d'épargne moins élevé : Le montage en démembrement présentait déjà bien des atouts, à commencer par la valorisation de la nue-propriété. En cédant l'usufruit au bailleur, l'acquéreur du bien bénéficie d'une décote de 30 à 46 % par rapport au prix du marché, correspondant à la somme des loyers nette d'impôts qu'il aurait perçus au titre de la pleine propriété. Le calcul de l'usufruit varie selon la zone géographique, la qualité et l'emplacement du bien, ainsi que son coût d'exploitation (entretien, travaux, fiscalité).

Le démembrement de propriété est un investissement qui permet aux épargnants d'acquérir un bien de qualité à un moindre coût.

Exemple sur PARIS - Buttes Chaumont :

- prix moyen habitable en nue propriété : 4.459 Euros.
- prix en pleine propriété : 6.859 Euros.

Un investissement serein . Durant les quinze années de l'opération (durée minimale d'un montage en ULS) le nu-propriétaire n'a aucun souci à se faire, fini le souci de la gestion locative, les travaux, les taxes, la vacance et l'entretien du logement incombent à l'usufruitier.

A l'inverse des dispositifs fiscaux temporaires tels que Pinel et autres Malraux, la nue-propriété s'inscrit dans un régime pérenne lié au droit de la propriété qui assure à l'investisseur une bonne quiétude. La nue-propriété n'est pas un actif taxable et l'ISF, tout comme la taxe foncière, sont à la charge de l'usufruitier. Pour ceux qui achètent à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles de l'impôt sur le revenu.
La qualité du bien, son emplacement, ainsi que la zone de tension foncière sont des fondamentaux à ne pas négliger.

Le dispositif a gagné en maturité, mais il n'en reste pas moins innovant puisque très peu de sorties en démembrement ont eu lieu.

La sortie du démembrement temporaire de propriété est encadrée par la loi ENL, elle-même complétée par la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de 2014.

Un an avant la reprise de son bien, le nu-propriétaire envoie un courrier au locataire pour l'informer du terme de l'usufruit. Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur propose un nouveau bail au locataire s'il souhaite que celui-ci reste en place, aux conditions du marché libre. Si le locataire refuse, il sera déchu de tout titre d'occupation sur le logement.

Quoiqu'il arrive, le bailleur social s'engage à libérer le logement au terme de l'usufruit, de même qu'à effectuer les travaux de remise en état, entretien et utilisabilité du bien, selon la convention de démembrement inscrite dans l'acte d'acquisition.

Il arrive cependant qu'un nu-propiétaire décide de revendre son bien avant le terme du démembrement temporaire. Il en a parfaitement le droit, la nue-propriété étant un produit liquide, l'investisseur est libre de le céder à tout moment, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis. La plus-value qu'il obtient alors de son opération est calculée au prorata de la durée du démembrement.


Le démembrement de propriété est un investissement qui permet aux épargnants d'acquérir un bien de qualité à un moindre coût.

« C'est le seul produit immobilier direct qui permet d'investir dans la pierre sans contrainte de gestion et sans risque locatif . De plus, les sommes investies dans la nu-propriété vont diminuer l'assiette taxable à l'ISF » nous explique Olivier FLAMME co-gérant du Cabinet K2 PATRIMOINE.

« Par ailleurs l'investissement en démembrement permet d'avoir un rendement plus performant et plus sécurisé. En effet l'investisseur perçoit en réalité l'équivalent de 15 ans de loyers
sous forme de réduction de prix au départ, permettant de réduire très significativement le coût d'acquisition (40 % de décote en moyenne) sans augmenter sa fiscalité IR . Du seul fait du démembrement de son opération à l'issue de la période de 15 ans, son investissement payé 60 vaudra 100 ; soit un rendement annuel de 3.5 % sans présager de l'augmentation du prix du bien. L'un des meilleurs couple du marché : rendement/sécurité » a ajouté Fabien ZERMATI co-gérant du Cabinet K2 PATRIMOINE.