IMMOBILIER SANS SOUCIS

AVANTAGES DE L'INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE

La fiscalité Française est à ce jour l'une des plus lourdes et des plus complexes en Europe.

Privilégier certains placements qui ne génèrent pas de fiscalité et choisir un mode de financement permettant de générer des économies d'impôts est encore possible, y compris en matière immobilière.

Faire un investissement en nue-propriété permet de profiter des nombreux atouts de la pierre tout en neutralisant sa fiscalité.

L'investisseur achète la nue-propriété d'un bien immobilier pour 56 à 70 % de sa valeur actuelle.

Pendant une durée de 15 à 20 ans, il est déchargé du risque locatif, de l'entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l'usufruitier.
Au terme de la période, l'investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de l'appartement qu'il peut choisir d'occuper, de vendre ou de louer.

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : PRINCIPE

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code Civil de 1804.

Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l'intéresse :

- L'épargnant privé (Nu-Propriétaire) achète les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme.

- Le bailleur institutionnel (Usufruitier) achète l'usage de l'appartement qu'il loue pour la période du démembrement à des ménages sous conditions de ressources.

L'acquisition d'un logement en démembrement de propriété est une excellente solution patrimoniale car elle permet de transformer pleinement une capacité d'épargne ou d'emprunt en création de richesse immobilière.

La capacité d'épargne ou d'emprunt va jouer pleinement.

En effet, par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés :

- Le risque d'impayé de loyer est supprimé :
L'investisseur en nue-propriété élimine totalement le risque d'impayé car les années de loyers sont perçues dès l'acquisition sous forme de réduction du prix de l'appartement.

- La fiscalité sur les revenus fonciers ne s'applique pas :
La fiscalité sur les revenus fonciers étant très élevée, il est désormais moins rentable de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer).

Il est plus judicieux de percevoir ces années de loyers immédiatement sous forme de réduction de prix.

- Les charges, dépenses d'entretien, travaux sont payés par l'usufruitier :
En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement de propriété.

UN PATRIMOINE EN TOUTE TRANQUILITE

L'investissement immobilier en démembrement de propriété génère une rentabilité au minimum de 3,47 % l'an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l'usufruit du bien au terme du démembrement.

- Les effets de levier du financement

- Les effets de levier fiscaux

- La revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété)

sur toute la période alors que vous n'avez payé que la nue-propriété.

Epargne protégée

- en constituant un patrimoine tangible et pérenne

- en cas de retour de l'inflation, la pierre étant le seul placement qui permet, grâce à l'indexation des loyers sur l'indice Insee, de se protéger contre la hausse des prix.

- l'immobilie, meilleur placement permettant d'investir à crédit et se constituer un patrimoine et les conditions actuelles sont favorables.

En contrepartie de la perception des loyers par l'usufruitier, ce dernier gère et prend à sa charge :

- les soucis locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien).

- les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d'entretien, assurances)

- les travaux d'entretien (y compris les gros travaux – articles 605 et 606 du Code Civil)

- les taxes y compris la taxe foncière

A la fin de cette période, le bailleur garantit à l'épargnant propriétaire le bon état d'habitabilité des lieux. Vous bénéficiez donc d'un confort pendant toute la durée de démembrement du bien, vous n'avez aucune démarche, charge ou fiscalité à supporter


Votre plan de financement est parfaitement connu dès le départ et ne connaîtra aucune surprise
(un impayé de loyer ou une vacance de l'appartement pendant la période de démembrement n'aurait aucune incidence sur votre trésorerie, ni sur la rentabilité de votre investissement).

Au terme du démembrement de propriété, vous retrouvez automatiquement la pleine propriété de l'appartement. Vous choisirez, en fonction de vos objectifs patrimoniaux du moment :

vos impôts et prélèvements sociaux

Vous achetez la nue-propriété d'un bien immobilier grevé d'un usufruit temporaire de 15 ans pour 60 % seulement de sa valeur actuelle en pleine propriété. La nue-propriété permet ainsi de capter dès l'achat, sous forme de réduction de prix, l'équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

frais de notaire et taxe foncière

Lors de l'acquisition, les frais de notaire sont calculés sur la nue-propriété seulement. Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l'usufruit, soit une économie de cette charge fiscale pendant la durée du démembrement.

IFI

L'investissement immobilier en nue-propriété est un modérateur de facture IFI. Tout en vous constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, vous n'augmentez pas votre impôt, vous ne passez pas dans une tranche d'imposition supérieure du barème fiscal.

De fait, tant que vous n'avez pas récupéré la pleine propriété, vous n'êtes pas soumis à l'IFI.

Au terme du démembrement, vous retrouvez gratuitement au automatiquement la pleine propriété de l'appartement. L'usufruit, que vous n'avez pas payé, ne supporte pas l'imposition au titre des plus-values immobilières.