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USUFRUITIER, NU-PROPRIETAIRE : qui règle quoi ? L'usufruitier doit assumer les dépenses d'entretien du bien. Il a la jouissance d'un bien dont un autre est propriétaire (le nu-propriétaire). Il...
USUFRUITIER, NU-PROPRIETAIRE : qui règle quoi ?
L'usufruitier doit assumer les dépenses d'entretien du bien.
Il a la jouissance d'un bien dont un autre est propriétaire (le nu-propriétaire). Il peut l'habiter ou le louer, mais il doit le garder en bon état, puisque ce bien ne lui appartient pas et que le nu-propriétaire doit le récupérer dans l'état dans lequel il avait été donné en usufruit, lorsque celui-ci prendra fin (le plus souvent au décès de l'usufruitier). L'article 605 du code civil précise que « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ». C'est-à-dire celles qui ne sont pas considérées comme de grosses réparations. Ces dernières, dont la liste est donnée à l'article 606 du code civil, demeurent à la charge du nu-propriétaire (voir paragraphe « les grosses réparations à la charge du nu- propriétaire)
L'usufruitier doit conserver le bien en bon état.
Il a été jugé, par exemple, que le remplacement et la peinture des portes palières d'un ascenseur, la mise aux normes de boites aux lettres, la réfection d'une cage d'escalier et d'une façade, qui avaient été décidés en assemblée générale de copropriété, étaient à la charge de l'usufruitier. Même décision pour le remplacement d'une chaudière, la pose d'un ballon d'eau chaude et des travaux sur des fenêtres.
Le nu-propriétaire peut l'y contraindre : si le nu-propriétaire constate que l'usufruitier n'entretient pas le bien, ou le laisse se détériorer, il peut demander sa condamnation pécuniaire.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire : l'article 605 du code civil précise que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit .Dans ce cas, l'usufruitier est aussi tenu de les assumer.
La liste des grosses réparations détaillées dans le code civil : L'article 606 du code civil indique quels travaux sont concernés. Il s'agit des réparations portant sur les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture. En cas de litige entre l'usufruitier et le nu-propriétaire sur la nature des travaux et leur financement, c'est le juge qui apprécie s'il s'agit, ou non, d'une grosse réparation. Les juges ont estimé, pendant un certain temps, que la liste donnée par l'article 606 était limitative. Mais la jurisprudence a évolué : la cour de cassation considère dorénavant que ce sont les travaux intéressant l'immeuble « dans sa structure et sa solidité générale » qui constituent des grosses réparations. Il a ainsi été jugé que les fissures d'une façade nécessitant une reprise de structure entraient dans le cadre des grosses réparations, de même que la consolidation du plancher d'une maison.
Dans un autre exemple, il a été estimé que la réfection d'un toit relevait bien des grosses réparations incombant au nu-propriétaire. En revanche, dans ce même logement, la mise en conformité de l'installation électrique, la réparation des fenêtres, volets et planchers et la remise en état des murs noircis par l'humidité, même si ces travaux étaient dus au mauvais état du toit, n'ont pas été considérés comme des grosses réparations. Par ailleurs, bien que coûteux, le changement d'un système de chauffage vétuste n'a pas de lien avec la structure d'un immeuble et con conservation ; il ne s'agit donc pas d'une grosse réparation, pas plus que la reprise d'étancheité des terrasses ou le remplacement de certains éléments d'un ascenseur : moteurs, armoires de manœuvres, habillage de la cabine.
L'usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à effectuer des travaux : En principe, l'usufruitier ne peut pas agir en justice contre le nu-propriétaire pour l'obliger à financer les grosses réparations. Il ne peut pas non plus, s'il a fait une donation avec réserve d'usufruit, la révoquer au motif que le nu-propriétaire refuse de payer la réfection du toit de la propriété donnée. Si des réparations sont indispensables, l'usufruitier n'a d'autre choix que de les faire réaliser lui-même et de demander, en fin d'usufruit, le montant de la plus-value générée. En cas d'usufruit viager, s'éteignant au décès de l'usufruitier, cette récompense sera dues à ses héritiers, s'ils la réclament. A noter que, dans une copropriété, le syndic peut réclamer les grosses réparations au nu-propriétaire.
Les charges courantes et les impôts doivent être payés par l'usufruit
L'usufruitier est redevable de toutes les charges annuelles relatives au bien dont il a la jouissance. Elles sont censées être la contrepartie du droit d'usage qu'il a sur ce bien. Dans la mesure où il l'occupe (ou en perçoit les loyers), il est normal que ce soit lui qui supporte les charges. Toutes les dépenses courantes (eau, électricité, gaz…) et les impôts pèsent donc sur l'usufruitier.
Les impôts sont dus, en principe, par l'usufruitier
Le code général des impôts prévoit que la taxe foncière sera établie au nom de l'usufruitier, c'est donc à lui, en principe de la payer. Mais ce n'est pas une obligation absolue : les parties peuvent décider, dans l'acte créant l'usufruit, que cette taxe reviendra au nu-propriétaire.
La taxe d'habitation doit être payée par l'usufruitier s'il occupe le bien, ou par le locataire s'il est loué. Si le bien est loué, c'est l'usufruitier qui en perçoit les loyers. Il doit alors les déclarer dans ses revenus imposables. En ce qui concerne l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), selon le code général des impôts un bien démembré doit être déclaré dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
En principe, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont solidairement tenus au paiement des charges de copropriété selon la répartition prévue par le code civil : les dépenses d'entretien et de fonctionnement incombent à l'usufruitier, celles qui relèvent des grosses réparations sont dues par le nu-propriétaire.
Les charges de copropriété sont, en principe, réparties entre usufruitier et nu-propriétaire.
Lorsqu'un bien se trouvant en copropriété est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, le syndic éprouve parfois des difficultés à se faire payer les charges de copropriété. Si le syndic est averti que le lot est démembré et si le règlement de copropriété ne comporte pas de clause de solidarité, les charges doivent être réclamées en distinguant ce qui incombe à l'usufruitier et au nu-propriétaire, en vertu de la répartition prévue par le code civil.
USUFRUITIER, NU-PROPRIETAIRE : qui règle quoi ?L'usufruitier doit assumer les dépenses d'entretien du bien.
Il a la jouissance d'un bien dont un autre est propriétaire (le nu-propriétaire). Il peut l'habiter ou le louer, mais il doit le garder en bon état, puisque ce bien ne lui appartient pas et que le nu-propriétaire doit le récupérer dans l'état dans lequel il avait été donné en usufruit, lorsque celui-ci prendra fin (le plus souvent au décès de l'usufruitier).
L'usufruitier doit conserver le bien en bon état.
Il a été jugé, par exemple, que le remplacement et la peinture des portes palières d'un ascenseur, la mise aux normes de boites aux lettres, la réfection d'une cage d'escalier et d'une façade, qui avaient été décidés en assemblée générale de copropriété, étaient à la charge de l'usufruitier. Même décision pour le remplacement d'une chaudière, la pose d'un ballon d'eau chaude et des travaux sur des fenêtres.
Le nu-propriétaire peut l'y contraindre : si le nu-propriétaire constate que l'usufruitier n'entretient pas le bien, ou le laisse se détériorer, il peut demander sa condamnation pécuniaire.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire : l'article 605 du code civil précise que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit .Dans ce cas, l'usufruitier est aussi tenu de les assumer.
La liste des grosses réparations détaillées dans le code civil : L'article 606 du code civil indique quels travaux sont concernés. Il s'agit des réparations portant sur les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture. En cas de litige entre l'usufruitier et le nu-propriétaire sur la nature des travaux et leur financement, c'est le juge qui apprécie s'il s'agit, ou non, d'une grosse réparation. Les juges ont estimé, pendant un certain temps, que la liste donnée par l'article 606 était limitative. Mais la jurisprudence a évolué : la cour de cassation considère dorénavant que ce sont les travaux intéressant l'immeuble « dans sa structure et sa solidité générale » qui constituent des grosses réparations. Il a ainsi été jugé que les fissures d'une façade nécessitant une reprise de structure entraient dans le cadre des grosses réparations, de même que la consolidation du plancher d'une maison.
Les charges courantes et les impôts doivent être payés par l'usufruit
L'usufruitier est redevable de toutes les charges annuelles relatives au bien dont il a la jouissance. Elles sont censées être la contrepartie du droit d'usage qu'il a sur ce bien. Dans la mesure où il l'occupe (ou en perçoit les loyers), il est normal que ce soit lui qui supporte les charges. Toutes les dépenses courantes (eau, électricité, gaz…) et les impôts pèsent donc sur l'usufruitier.
Les impôts sont dus, en principe, par l'usufruitier
Le code général des impôts prévoit que la taxe foncière sera établie au nom de l'usufruitier, c'est donc à lui, en principe de la payer. Mais ce n'est pas une obligation absolue : les parties peuvent décider, dans l'acte créant l'usufruit, que cette taxe reviendra au nu-propriétaire.
La taxe d'habitation doit être payée par l'usufruitier s'il occupe le bien, ou par le locataire s'il est loué. Si le bien est loué, c'est l'usufruitier qui en perçoit les loyers. Il doit alors les déclarer dans ses revenus imposables. En ce qui concerne l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), selon le code général des impôts un bien démembré doit être déclaré dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
En principe, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont solidairement tenus au paiement des charges de copropriété selon la répartition prévue par le code civil : les dépenses d'entretien et de fonctionnement incombent à l'usufruitier, celles qui relèvent des grosses réparations sont dues par le nu-propriétaire.
Les charges de copropriété sont, en principe, réparties entre usufruitier et nu-propriétaire.
Lorsqu'un bien se trouvant en copropriété est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, le syndic éprouve parfois des difficultés à se faire payer les charges de copropriété. Si le syndic est averti que le lot est démembré et si le règlement de copropriété ne comporte pas de clause de solidarité, les charges doivent être réclamées en distinguant
