IFI et démembrement de propriété
QUI PAYE L'IMPOT , L'usufruit ou le nu-propriétaire ? Le projet de loi de finance pour 2018 bouscule toutes nos stratégies patrimoniales. Il nous faudra du temps pour en appréhender toutes les...
QUI PAYE L'IMPOT , L'usufruit ou le nu-propriétaire ?
Le projet de loi de finance pour 2018 bouscule toutes nos stratégies patrimoniales. Il nous faudra du temps pour en appréhender toutes les conséquences patrimoniales.
A ce titre, la question de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est particulièrement intéressante. L'IFI est présenté comme un ISF concentré sur le patrimoine immobilier sauf lorsque ce patrimoine est nécessaire.
La question de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est particulièrement intéressante. L'IFI est présenté comme un ISF concentré sur le patrimoine immobilier sauf lorsque ce patrimoine est nécessaire à l'exercice de l'activité professionnelle de son détenteur.
Malheureusement, une lecture attentive du texte de l'article 968 du code général des impôts permet de déceler des nuances aux conséquences non négligeables pour le redevable de l'impôt. C'est le cas de l'imposition à l'IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété.
Le principe : C'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété, mais ….
Le principe d'imposition à l'IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété est le même que pour l'ISF : « Les actifs taxables à l'IFI grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ».
Le principe est simple : C'est l'usufruitier qui doit payer l'IFI calculer sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur la valeur du bien détenu en nue-propriété.
Ainsi, en cas de donation d'un bien immobilier avec réserve d'usufruit, c'est à dire donation de la nue propriété d'un immeuble, c'est l'usufruitier qui doit payer l'IFI. Dans une telle situation, l'usufruitier devra déclarer à l'IFI la valeur de l'immeuble en pleine propriété.
Le nu propriétaire n'aura pas à déclarer à l'IFI le bien immobilier dont il possède la nue propriété.
… sauf exceptions pour lesquelles usufruitiers et nu-propriétaires sont redevables de l'IFI selon la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété.
Dans les cas suivants, usufruitiers et nus propriétaires sont chacun redevables de l'IFI et devront déclarer et payer l'IFI selon la valeur respective de leur usufruit ou de leur nue propriété déterminée au terme de l'article 669 du CGI.
Sont donc concernés par cette imposition dans le patrimoine respectif de l'usufruitier et du nu propriétaire
lorsque le démembrement ne sera pas la résultante de l'application de l'article 757 du code civil, mais d'une donation entre époux de l'article 1094-1 du code civil, c'est le principe qui devra s'appliquer et l'usufruitier sera redevable à l'IFI pour la valeur en pleine propriété de l'immeuble !
la donation entre époux est un acte simple et peu coûteux qui permet d'améliorer la protection du conjoint survivant (même si la puissance de l'outil est rarement maîtrisée et donc la donation entre époux rarement utile).
Ainsi :
1. S'il y a application d'une donation entre époux : C'est le conjoint survivant, usufruitier, qui devra déclarer à l'IFI les biens immobiliers pour leur valeur en pleine propriété.
2. S'il n'y a pas de donation entre époux : usufruitier devra déclarer la valeur de son usufruit à l'IFI. Le nu propriétaire devra déclarer la valeur de sa nue propriété à l'IFI, sauf pour les décès qui serait intervenu avant le 01/07/2002.
QUI PAYE L'IMPOT , L'usufruit ou le nu-propriétaire ?Le projet de loi de finance pour 2018 bouscule toutes nos stratégies patrimoniales. Il nous faudra du temps pour en appréhender toutes les conséquences patrimoniales.
A ce titre, la question de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est particulièrement intéressante. L'IFI est présenté comme un ISF concentré sur le patrimoine immobilier sauf lorsque ce patrimoine est nécessaire.
La question de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est particulièrement intéressante. L'IFI est présenté comme un ISF concentré sur le patrimoine immobilier sauf lorsque ce patrimoine est nécessaire à l'exercice de l'activité professionnelle de son détenteur.
Malheureusement, une lecture attentive du texte de l'article 968 du code général des impôts permet de déceler des nuances aux conséquences non négligeables pour le redevable de l'impôt. C'est le cas de l'imposition à l'IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété.
Le principe : C'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété, mais ….
Le principe d'imposition à l'IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété est le même que pour l'ISF : « Les actifs taxables à l'IFI grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ».
Le principe est simple : C'est l'usufruitier qui doit payer l'IFI calculer sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur la valeur du bien détenu en nue-propriété.
Ainsi, en cas de donation d'un bien immobilier avec réserve d'usufruit, c'est à dire donation de la nue propriété d'un immeuble, c'est l'usufruitier qui doit payer l'IFI. Dans une telle situation, l'usufruitier devra déclarer à l'IFI la valeur de l'immeuble en pleine propriété.
Le nu propriétaire n'aura pas à déclarer à l'IFI le bien immobilier dont il possède la nue propriété.
… sauf exceptions pour lesquelles usufruitiers et nu-propriétaires sont redevables de l'IFI selon la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété.
Dans les cas suivants, usufruitiers et nus propriétaires sont chacun redevables de l'IFI et devront déclarer et payer l'IFI selon la valeur respective de leur usufruit ou de leur nue propriété déterminée au terme de l'article 669 du CGI.
Sont donc concernés par cette imposition dans le patrimoine respectif de l'usufruitier et du nu propriétaire
- Le démembrement de propriété dont la constitution de l'usufruit résulte de l'application des articles 757, 1094 ou 1098 du code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions, notamment de l'article 1094-1 du code civil, ne peuvent faire l'objet de cette imposition répartie.
lorsque le démembrement ne sera pas la résultante de l'application de l'article 757 du code civil, mais d'une donation entre époux de l'article 1094-1 du code civil, c'est le principe qui devra s'appliquer et l'usufruitier sera redevable à l'IFI pour la valeur en pleine propriété de l'immeuble !
la donation entre époux est un acte simple et peu coûteux qui permet d'améliorer la protection du conjoint survivant (même si la puissance de l'outil est rarement maîtrisée et donc la donation entre époux rarement utile).
Ainsi :
- Le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes mentionnées à l'article 751
- L'usufruit ou le droit d'usage ou d'habitation a été réservé par le donateur d'un bien ayant fait l'objet d'un don ou legs à l'Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d'utilité publique.
