Déficit Foncier
Réduire son impôt avec le déficit foncier : optimisation fiscale sur revenus fonciers Les contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. L'imposition...
Réduire son impôt avec le déficit foncier : optimisation fiscale sur revenus fonciers
Les contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux.
L'imposition des loyers lorsqu'on loue en vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers auxquels il défalque les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière…) Le résultat foncier imposable supporte alors la tranche d'imposition et les prélèvements sociaux.
Mais que se passe-t-il lorsque les charges sont plus importantes que les loyers ?
Un mécanisme de déduction sans plafonnement des revenus fonciers avec possibilité de report du déficit jusqu'à 10 années.
L'article 156-1-3° du code général des impôts permet aux propriétaires de bien à usage d'habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration réalisées sur le bien.
Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté s'imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €
Un déficit foncier intervient quand un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime réel et a plus de charges déductibles que de loyers.
Au moment de la déclaration des revenus fonciers 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d'un résultat imposable.
Exemple concret ci-dessous :
Mr Jean loue un bien en 2018. Sur l'année, il perçoit 10.000 € de loyer. Il fait également beaucoup de travaux : 15.000 €. Ces travaux ne sont pas considérés comme de l'agrandissement ou de la reconstruction, il peut donc les déduire. Mr Jean a également des charges diverses déductibles de 4.000 € (intérêts d'emprunt, assurance…)
Lors de sa déclaration 2019 des revenus 2018, Mr Jean déclare 10.000 € de loyers et 19.000 € de charges déductibles.
Son résultat foncier imposable est négatif, on parle alors de déficit foncier : -9.000 €
L'erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9.000 € va être reporté pour les années suivantes ; C'est faux, il faut en fait distinguer deux aspects :
1) le déficit foncier utilisé immédiatement : tout déficit foncier entre 0 € et -10.700 € va être utilisé l'année en cours. Les premiers -10.700 € se transforment en déduction immédiate pour le déclarant. Etant donné qu'ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers (ils sont déjà à 0 €), le déficit foncier va être enlevé des autres revenus du contribuable, notamment les revenus salariés. On est dans un des rares cas ou un déficit foncier peut être impacté sur un autre type de revenus (salariés).
Exemple :
On reprend le cas précédent en supposant que Mr Jean a 50.000 € de salaire imposable et toujours -9.000 € de déficit foncier. Les 9.000 € vont immédiatement venir en déduction des salaires de Mr Jean. Son revenu imposable qui subira l'impôt sera de 41.000 € au lieu de 50.000 €.
Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9.000 € la tranche fiscale soit par exemple 9.000 € x 30 % = 2.700 € d'impôt en moins.
2) le déficit reportable provisionné : lorsque le déficit est tellement important qu'il amène un résultat foncier inférieur à -10.700 €, on parle alors de déficit provisionné ou reportable. A l'image du point précédent, les premiers -10.700 € vont s'imputer des revenus salariés immédiatement. En revanche, le solde ne sera pas utilisé et sera provisionné pour les années suivantes. Il est reportable pendant 10 ans.
Réduire son impôt avec le déficit foncier : optimisation fiscale sur revenus fonciersLes contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux.
L'imposition des loyers lorsqu'on loue en vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers auxquels il défalque les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière…) Le résultat foncier imposable supporte alors la tranche d'imposition et les prélèvements sociaux.
Mais que se passe-t-il lorsque les charges sont plus importantes que les loyers ?
Un mécanisme de déduction sans plafonnement des revenus fonciers avec possibilité de report du déficit jusqu'à 10 années.
L'article 156-1-3° du code général des impôts permet aux propriétaires de bien à usage d'habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration réalisées sur le bien.
Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté s'imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €
Un déficit foncier intervient quand un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime réel et a plus de charges déductibles que de loyers.
Au moment de la déclaration des revenus fonciers 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d'un résultat imposable.
Exemple concret ci-dessous :
Mr Jean loue un bien en 2018. Sur l'année, il perçoit 10.000 € de loyer. Il fait également beaucoup de travaux : 15.000 €. Ces travaux ne sont pas considérés comme de l'agrandissement ou de la reconstruction, il peut donc les déduire. Mr Jean a également des charges diverses déductibles de 4.000 € (intérêts d'emprunt, assurance…)
Lors de sa déclaration 2019 des revenus 2018, Mr Jean déclare 10.000 € de loyers et 19.000 € de charges déductibles.
Son résultat foncier imposable est négatif, on parle alors de déficit foncier : -9.000 €
L'erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9.000 € va être reporté pour les années suivantes ; C'est faux, il faut en fait distinguer deux aspects :
1) le déficit foncier utilisé immédiatement : tout déficit foncier entre 0 € et -10.700 € va être utilisé l'année en cours. Les premiers -10.700 € se transforment en déduction immédiate pour le déclarant. Etant donné qu'ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers (ils sont déjà à 0 €), le déficit foncier va être enlevé des autres revenus du contribuable, notamment les revenus salariés. On est dans un des rares cas ou un déficit foncier peut être impacté sur un autre type de revenus (salariés).
Exemple :
On reprend le cas précédent en supposant que Mr Jean a 50.000 € de salaire imposable et toujours -9.000 € de déficit foncier. Les 9.000 € vont immédiatement venir en déduction des salaires de Mr Jean. Son revenu imposable qui subira l'impôt sera de 41.000 € au lieu de 50.000 €.
Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9.000 € la tranche fiscale soit par exemple 9.000 € x 30 % = 2.700 € d'impôt en moins.
2) le déficit reportable provisionné : lorsque le déficit est tellement important qu'il amène un résultat foncier inférieur à -10.700 €, on parle alors de déficit provisionné ou reportable. A l'image du point précédent, les premiers -10.700 € vont s'imputer des revenus salariés immédiatement. En revanche, le solde ne sera pas utilisé et sera provisionné pour les années suivantes. Il est reportable pendant 10 ans.
